Ihr Anwalt für Nachbarrecht,

Dienstbarkeiten & Servitute in Bludenz

In guten wie in schlechten Zeiten

Auch wenn dieser Spruch eher der Ehe zuzuordnen ist, hat er im Nachbarrecht nicht weniger Bedeutung. Bei unüberbrückbarer Differenzen in der Ehe steht immerhin der Weg der Scheidung offen. Einen unliebsamen Nachbarn wird man hingegen oft nicht so leicht los. Schlussendlich kann man diesen schlecht zum Umzug zwingen. Und scheiden lassen kann man sich auch nicht. 

Um das Nachbarschaftsverhältnis nicht nachhaltig zu zerstören ist daher ein weitsichtiges Vorgehen unumgänglich. Wir setzen Ihr Recht nach Möglichkeit so durch, dass Sie Ihrem Nachbar auch später noch in die Augen sehen können.

Zu laut, zu hoch, zu hell - nachbarschaftliche Immissionen

Die Gründe für Nachbarschaftskonflikte sind vielfältig. Laute Musik, lärmende Gäste, dauerndes Hundegebell, hohe Bäume die das Grundstück abschatten, störende Beleuchtung, Überwuchs von Pflanzen oder freilaufende Tiere. Meist sind jedoch Immissionen die Ursache für die abgekühlte nachbarschaftliche Atmosphäre.

Immissionen sind mittelbare Einwirkungen auf das Grundstück wie beispielsweise Lärm, Rauch, Wärme, Licht, Erschütterung etc. Diese haben Sie dann nicht zu dulden, wenn die Immissionen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Welche Immissionen der Grundeigentümer dulden muss, hängt also immer von den örtlichen Verhältnissen ab. 

Als Nachbarn zählt dabei nicht nur die Eigentümer von unmittelbar aneinandergrenzenden Grundstücken, sondern alle, die im Einflussbereich der Liegenschaften leben.

Besitzstörungen

Besitzstörung liegt vor, wenn die Herrschaft über eine Sache oder die daraus resultierenden Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt sind. 

Das Abstellen eines Kfz auf fremden Grund ist wohl einer der häufigsten Fälle der Besitzstörung. Durch das unberechtigte Abstellen wird der ruhige Besitz gestört. Das Abstellen ist beispielsweise dann berechtigt, wenn es ausdrücklich  erlaubt wird. Dies kann auch durch angebrachte Hinweisschilder geschehen. 

Gegen eine Besitzstörung kann sich der Besitzer mit einer Besitzstörungsklage zur Wehr setzen. Die Klage muss dabei binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer bei Gericht einlangen. Außerdem ist zu beachten, dass das eigenmächtige Abschleppen eines rechtwidrig geparkten Fahrzeuges selbst eine Besitzstörung darstellen kann.

Außergerichtliche Einigung & Unterlassungsklage 

Da ein Gerichtsverfahren kostspielig sein kann und zudem das Nachbarschaftsverhältnis oft nachhaltig zerstört, versuchen wir  für Sie primär eine außergerichtliche Lösung zu finden.

Ist dies nicht möglich oder von vornherein Aussichtslos, bringen wir eine Unterlassungsklage bei Gericht ein. Im Gerichtsverfahren wird festgestellt, ob eine Besitzstörung oder eine unzulässige Emission vorliegt und diese dann dem Nachbarn per Urteil untersagt.

Dienstbarkeiten - Servitute

Dienstbarkeiten oder Servituten sind beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen, deren Eigentümer verpflichtet ist, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Dinglich bedeutet, dass dieses Recht gegen jedermann durchgesetzt werden kann.

Das bekanntesten Beispiel ist das Geh- oder Fahrtrecht. Der Eigentümer des herrschenden Grundstückes ist dabei berechtigt, über das dienende Grundstück zu gehen oder zu fahren. Dieses Recht stellte eine Grunddienstbarkeit dar, das heißt es bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel aufrecht, ist an das Grundstück gebunden und in der Regel im Grundbuch verbüchert.

Demgegenüber sind bei den persönlichen Dienstbarkeiten Personen berechtigte, es soll nur einer bestimmten Person ein Recht eingeräumt werden. Diese Rechte erlöschen üblicherweise mit dem Tod des Berechtigten. Ein Beispiel dafür ist das Fruchtgenussrecht, das Recht, eine fremde unverbrauchbare Sache ohne jede Einschränkung, aber unter Schonung der Substanz, zu gebrauchen. Auch das Wohnungsrecht, das gegenüber Dritten durchsetzbares Recht zum Gebrauch einer Wohnung ist eine Dienstbarkeit. 

Entstehung und Erlöschen von Servituten

Ein Servitut entsteht entweder durch Vertrag, durch Ersitzung, behördliche Entscheidung oder durch Offensichtlichkeit. Dienstbarkeiten müssen in der Regel im Grundbuch eingetragen sein, sodass Dritte durch Nachschau im Grundbuch in Kenntnis davon sind, ob eine Dienstbarkeit besteht oder nicht.

Die Ersitzung einer Dienstbarkeit erfolgt durch die zumindest 30-jährige berechtigte Nutzung einer Dienstbarkeit. Nach Ablauf der Ersitzungszeit hat der Berechtigte das Recht, die Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen. 

Offensichtliche Dienstbarkeiten entstehen beispielsweise, wenn bei einer Grundstücksveräußerung das Bestehen einer Dienstbarkeit offensichtlich ist. Wenn also bei gehöriger Aufmerksamkeit bei der Besichtigung des Grundstückes ein Weg erkennbar ist, der das Nachbargrundstück erschließt, kann beim Verkauf eine Dienstbarkeit entstehen. Dies auch dann, wenn diese Dienstbarkeit nicht verbüchert ist. Daher ist beim Kauf von Grundstücken die Besichtigung des Kaufobjekts unbedingt erforderlich. Ist keine Diestbarkeit erkennbar, nicht verbüchert und vertraglich nicht übertragen, erwirbt der Käufer lastenfrei.

Bei vertraglichen Dienstbarkeiten ist es fundamental, dass der Umfang der Dienstbarkeit, die Rechte und Pflichten und die Haftung möglichst exakt definiert wird. Wird dies versäumt, kann unter Umständen für den Umfang der Dienstbarkeit das jeweilige Bedürfnis des herrschenden Guts herangezogen werden. 


Eine Dienstbarkeit erlischt, wenn ein Dritter die Sache kauft, auf der das Recht besteht, dieses Recht nicht verbüchert ist und der Eigentümer gutgläubig auf die Lastenfreiheit vertraut. Wenn also ein Käufer vor dem Kauf der fremden Sache im Grundbuch nachsieht und kein Servitut eingetragen ist, dann verliert der Dienstbarkeitsberechtigte sein Recht an der fremden Sache und der gutgläubige Käufer erwirbt die Sache ohne Dienstbarkeit. Eine Ausnahme davon wäre, wenn der Erwerber die Dienstbarkeit kannte, oder kennen hätte müssen.
Weitere Möglichkeiten für das Erlöschen von Dienstbarkeiten sind der Verzicht oder der Nichtgebrauch des Rechts. Beim Nichtgebrauch verjährt das Recht innerhalb von 30 Jahren durch das Nichtausüben. Nach 3 Jahren verjährt das Recht einer nicht verbücherten Dienstbarkeit dann, wenn der Besitzer des belasteten Grundstückes dem Dienstbarkeitsnehmer das Ausüben des Rechts verhindert, indem er ihm zum Beispiel den Weg durch einen Zaun oder Sträucher versperrt. In so einem Fall muss innerhalb von 3 Jahren auf die Feststellung des Rechts geklagt werden, um die Behinderung zu beseitigen und sein Recht nicht zu verlieren.



Bei uns sind Sie in den richtigen Händen !

Rechtsanwältin Dr. Eva Schneider und 

Rechtsanwalt Dr. Christoph Schneider 

In Bludenz